Elvileg, bizonyos feltételek teljesítése esetén már 10 százalék önerő mellett is lehet lakáshitelt felvenni, azonban nagyban függ a banki feltételektől, hogy ez valóban így van-e. A Money.hu írt arról, hogy az OTP-nél február 16-tól az energetikai besorolástól függhet, mennyi önerő kell a lakásvásárlásnál, lakáshitelnél, illetve attól függően is eltérő lehet az önerő mértéke, hogy budapesti vagy vidéki ingatlanról van szó.

Eszerint

• a legnagyobb ingatlanforgalmú városokban (Budapest és a kiemelt városok) továbbra is elérhető a 10 százalék önerős finanszírozás,
• a kisebb forgalmú városokban azonban csak a legalább C energetikai tanúsítvánnyal rendelkező ingatlanoknál érhető el a magasabb finanszírozás az ingatlan műszaki állapotának figyelembevételével.

Az önerő meghatározásánál 10-20 százalékos eltérés súlyos milliókat jelenthet, ami különösen akkor lehet dermesztő, ha valaki már a lakás lefoglalózása után szembesül vele, hogy több önerőre van szüksége, mint amennyi rendelkezésére áll. A szigorításban várhatóan követi majd a többi bank is az OTP gyakorlatát. Megkérdeztük a bankokat, hogyan állnak a 10 százalékos önerőhöz, illetve mitől függ, hogy hány százalékos önerőt várnak el.

Mikor lehet elég a 10 százalékos önerő a lakáshitelnél?

A hitelfedezeti arányokról szóló szabályokat MNB-rendelet rögzíti. A fő szabály az, hogy

• a forint alapú jelzáloghiteleknél a hitel nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát, tehát legalább 20 százalék önerő kell.
• Ez alól a főszabály alól azonban vannak kivételek. 2024-től az ingatlan forgalmi értékének akár a 90 százaléka is felvehető jelzáloghitelként, feltéve, hogy a hitelt felvevők egyikének sem volt 50 százalékot elérő lakástulajdoni hánya, vagy kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt.
• 2025-től pedig ehhez hozzájött még az, hogy szintén 90 százalék lehet a hitel aránya, ha energetikailag hatékony lakást vásárol, vagy épít valaki, illetve ha elvégzik a fedezetként szolgáló lakás energiamegtakarítási célú felújítását.

Vagyis ezekben az esetekben elvileg elég lehet a 10 százalékos önerő. De a bankok saját belső szabályzataik alapján ennél szigorúbbak is lehetnek,

azaz elvárhatnak magasabb önerőt, saját szempontrendszerük alapján, ahogyan azt az OTP is bejelentette februárban.

Olvasóinktól kaptunk olyan jelzéseket, főleg vidékről, hogy a 10 százalékos önerő nem elegendő a hitelfelvételhez, és hogy kulcskérdés lehet, mi áll az energetikai tanúsítványon. Ha jó a minősítés (A-B-C minősítés), kevesebb lehet az elvárt önerő, ha kevésbé jó az épület energetikai állapota (D-E-F), akkor pedig több. Egy 60 milliós forgalmi értékű ingatlannál a 10 százalékos önerő 6 millió forint, a 20 százalékos 12 millió forint, a 30 százalékos 18 millió forint, de ha az önerőminimum 40 százalék, az már 24 millió forint. Nagyon nem mindegy tehát, hogy mit vár el a bank, és ezt jó előre megtudakolni.

Mitől teszik függővé a bankok, hány százalék önerőt várnak el? Erre a kérdésre egyik bank sem adott konkrét választ, de azért abba betekintést nyújtottak, hogyan gondolkodnak a minden esetben egyedi elbírálás során.

Számos feltételt mérlegelnek a bankok

Az Unicredit Bank megkeresésünkre megerősítette, lakáscélú jelzáloghitel felvételéhez jogszabály szerint minimálisan 10 százalék önerőre van szüksége az igénylőnek. Az viszont, hogy ténylegesen mekkora önerővel veheti fel a hitelt, több szemponttól is függ. Ilyen szempont például

• az ingatlan fekvése,
• a település, ahol az ingatlan elhelyezkedik,
• az adós ügyfélminősítése,
• a bank által megállapított forgalmi érték és hitelbiztosítéki érték is.

Hozzátették, hogy az MNB által kialakított szabályoknak megfelelően az első lakását vásárló hiteligényló esetében vagy energetikailag hatékony ingatlan vásárlásához nyújtható hitel 10 százalékos önerővel.

Arra is kitértek, hogy az ingatlan energetikai besorolásának a forgalmi értéken keresztül közvetett hatása van a felvehető hitel nagyságára, mert a bankoknak a forgalmi értékből kell kiszámítaniuk, hogy mekkora hitel nyújtható az ingatlanra. Ha az ingatlan energetikai besorolása kedvező, az jellemzően magasabb forgalmi értéket eredményezhet, és mivel a maximálisan felvehető hitel összege a forgalmi értékhez igazodik, a hitelösszeg is magasabb lehet.

Kockázati szempontok

Az MBH Bank a jogszabályok figyelembe vételével, de mindig egyedi vizsgálat alapján dönt a hitel/önerő arányról a hitelbírálat során. A döntéshez számos tényezőt figyelembe vesznek, így többek között az ingatlan jellemzőit, a kérelmező pénzügyi helyzetét, valamint az aktuális kockázati szempontokat. Az energetikai tanúsítvány a vonatkozó szabályozásoknak megfelelően része az értékelési folyamatnak, azonban annak konkrét súlya és szerepe az adott ügylet körülményeitől függ. Mint írták, a hitelezési döntések komplexek, és bár időről időre előfordulhatnak finomhangolások, hitelbírálati gyakorlatukban nem történt mostanában olyan általános érvényű változás, amely érdemben módosítaná az ügyfelek számára elérhető feltételeket. Általánosságban az ügyfelek számára fenntartható és felelős finanszírozási megoldások biztosítására törekednek, az egyedi kockázatok körültekintő értékelése mellett.

A Gránit Bank az általuk elvárt önerővel kapcsolatban csak annyit írt, hogy betartják a jogszabályokat.

Az OTP Bank válasza szerint folyamatosan elemzi a piacot és a beérkező hiteligénylések tapasztalatait, és ezek alapján rendszeresen felülvizsgálja, illetve finomhangolja a hitelezési szabályokat. A 10 százalékos önerővel történő hitelfelvétel lehetőségét az MNB JTM-rendelete határozza meg, ennek alkalmazása bankonként eltérhet. Minden hitelkérelem egyedi, a bírálat során pedig számos tényezőt mérlegelnek: az ingatlan elhelyezkedését, értékét, a helyi ingatlanforgalmat, a műszaki és energetikai jellemzőket, valamint azt, hogy az ügyfél jövedelme és fennálló törlesztőrészletei hogyan aránylanak egymáshoz.

Arra is kitértek, hogy a finanszírozási feltételeket legutóbb 2026 február közepén finomhangolták. A módosítás a gyengébb energetikai besorolású házakat érintette, amelyek olyan településeken helyezkednek el, ahol az ingatlanforgalom is alacsonyabb. Ügyfeleiknek azt javasolják, hogy foglaló kifizetése és/vagy az adásvételi szerződés aláírása előtt kérjék el az eladótól a hiteles energetikai tanúsítványt. Ez részletes képet ad a felhasznált energia mennyiségéről és a szükséges fejlesztésekről. Bár a tanúsítvány átadása kötelező az adásvételkor, célszerű már korábban megismerni. Emellett érdemes előzetes értékbecslést is kérni, így a vásárlók előre megtudhatják, hogy a kiválasztott ingatlan megfelel-e a finanszírozási és támogatási feltételeknek, és milyen összegű hitel vehető fel rá. Hozzátették, hogy ha az ügyfél megfelelő pótfedezetet tud bevonni (egy másik ingatlant is fel tud mutatni a hitel fedezeteként), a kiválasztott ingatlan akár önerő nélkül is megvásárolható.

Az MBH-hoz hasonlóan a K&H Bank is azt írta, nem változott náluk a hitelbírálati gyakorlat az önerőt illetően, illetve hogy a jogszabályi kereteknek, illetve a bank belső kockázatkezelési szabályainak megfelelő esetekben lehetséges 20 százalék alatti önerős finanszírozás. Ez mind a fővárosra, mind a vidékre is igaz. Általános, energetikai besorolás szerinti kizárást pedig nem alkalmaznak, tették hozzá. Ugyanakkor nagyon fontosnak tartják a lakáshitel-portfólió zöldítését és az energiahatékony ingatlanok finanszírozásának ösztönzését. Ezért ügyfeleik számára előnyt jelent, ha energiahatékony ingatlant vásárolnak vagy építenek: ilyen esetekben kedvezményes lakáshitel konstrukcióik közül választhatnak.

A Raiffeisen pedig egyértelműen és röviden azt válaszolta, a hitelbírálattal kapcsolatos információkat és szempontrendszert üzleti titokként kezelik, így nem áll módjukban válaszolni a kérdéseinkre.

The post Önerő lakáshitelnél: vidéki, vagy gyengébb energetikai besorolású lakás vásárlásánál meglepetés érheti a hitelfelvevőt first appeared on 24.hu.

Forrás