Kiderült, hogy a 3%-os kamat korántsem garantált a hitel teljes futamideje alatt. A kamat tulajdonképpen bármikor piaci hitellé allakulhat.

Az Otthon Start program szeptember 1-jei indulása körül a kormányzati kommunikáció egyértelműen azt sugallja, hogy a lakásvásárlás sosem volt ilyen kedvező. A 3%-os kamatozású hitel, akár 50 millió forintig, 25 éves futamidővel, sokak számára valódi lehetőségnek tűnik, és lehet az is. De a részletek ismeretében fontos, hogy ne csak a lehetőséget lássuk, hanem a kockázatot is. Mára kiderült, hogy a 3%-os kamat nem garantált és bármikor piaci hitellé alakul a kölcsön, amihez nem a törlesztők elmaradása vagy az adós szerződésszegése vezet. Az ügyfél csak külső szemlélőként nézheti, hogy egy magas kamatozású hitel csapdájába került. Akár egyetlen nap alatt.

Korábban már rávilágítottunk arra, hogy a kormányzati narratíva nem mentes a csúsztatásoktól. Azonban a mai felismerés már nem csupán a politikai és kampány jellegel harsogott kommunikációs csörömpölésről szól. Hanem a hitelprogramba bekapcsolódó ügyfelek valós kockázatára hívja fel a figyelmet. A magyar társadalom devizahiteles tragédiája után a gyanakvást nem lehet kötözködésnek tekinteni. Szerintem inkább kötelező óvatosság.

Ez a véleménycikk nem a program lejáratására szolgál. Célja, hogy tárgyilagosan, felelősen figyelmeztessen arra, hogy a konstrukció mögött olyan jogi és pénzügyi feltételek húzódnak, amelyekről a közvélemény eddig kevés információt kapott.

Az Otthon Start program háromszereplős konstrukció. Egyfelöl az állam, szerepének alapvetése a 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendeletet. A másik szereplő a bank, ami közvetíti a hitelt, elvégzi a bírálatot, és szerződést köt az ügyféllel. A harmadik szereplő az ügyfél, aki igénybe veszi a hitelt, és vállalja a törlesztést. Az Otthon Start hitel konstrukciójának egyik legnagyobb strukturális kockázata az állam mint „láthatatlan harmadik fél”, aki jelen van az ügylet mögött, de nem vállal közvetlen szerződéses felelősséget az ügyfél felé. Ez a helyzet jogilag és pénzügyileg is egyoldalú, és bizalmatlanságra ad okot.

A probléma ott kezdődik, hogy a kockázat kizárólag az ügyfélnél csapódik le. Amennyiben az állam megszünteti, befagyasztja, felfüggeszti, vagy csak egyszerűen nem képes biztosítani a már folyósított 3%-os hitelek kamattámogatását, akkor a bank – érthető módon – nem vállalja a kamattámogatás megszűnéséből fakadó veszteséget. Ezért szerződéses záradékban rögzíti, hogy amennyiben az állami támogatás megszűnik, a hitel automatikusan piaci kamatozásúvá alakul. Például az OTP Bank Otthon Start oldalán szereplő információ szerint:

„A hirdetésben szereplő FIX 3%-os lakáshitel részét képező támogatásokat Magyarország Kormánya nyújtja.”

Ez önmagában még nem záradék, de a banki szerződésmintákban (amelyek az ügyfélkapcsolati pontokon elérhetők) szerepel az a kitétel, hogy:

„A hitel kamata a futamidő végéig fix 3%, amennyiben az állami kamattámogatás fennáll. A támogatás megszűnése esetén a hitel automatikusan piaci kamatozásúvá alakul, az aktuális banki kondíciók szerint.” (OTP, Erste, MBH Bank szerződésminták alapján)

Ez a záradék jogilag korrekt, és az OTP Bank ezzel egyértelműen áthárítja a kockázatot az ügyfélre. A bank tehát nem vállalja, hogy a 3%-os kamat fennmarad, ha az állam visszavonja a támogatást.

Ez a gyakorlat társadalmilag aggályos. A devizahitelek idején is egyes ügyfelek azért maradtak felelő kockázatviselők, mert „megkapták a tájékoztatást”. Most a bankok tanultak a korábbi hibáikból és beleírják a szerződésbe a kockázatot. A kormány viszont nem kommunikálja ezt egyértelműen. Ez a záradék nem szerepel a kormányzati kommunikációban, így az ügyfelek nem feltétlenül tudnak róla.

Az OTP mellett más bankok (pl. MBH Bank, Erste) is hasonló záradékokat alkalmaznak, bár ezek nem mindenhol publikusak — az ügyfélnek kell kérnie a szerződésmintát.

A 3%-os hitel tehát nem garantált, hanem feltételes – és a feltétel nem az ügyfél kezében van. Olyannyira nem, hogy az egész program a már hivatkozott 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendeletetre épül. Csakhogy a rendelet a jogszabályi hátteret ugyan megteremtette, de jogi és gazdasági garanciákat és hosszabb távon konkrét forrást sem rendel a kamattámogatás fenntartására. Azaz nem tartalmaz konkrét időbeli garanciát arra sem, hogy a kamattámogatás meddig marad fenn. Nincs benne olyan kitétel sem, hogy „a támogatás visszavonása esetén az állam kompenzálja az ügyfelet”.

A hitelszerződés mögött olyan jogi gyengeség áll, aminek kockázatát úgyszintén az ügyfél viseli, pedig az intézményi kérdés. A program alapját nem törvény, hanem egy kormányrendelet képezi. Ez azt jelenti, hogy nem parlamenti döntés. Tehát nem esik a törvényhozás kontrollja alá. Ezért egyetlen kormányzati döntéssel módosítható vagy visszavonható. Lássuk be, a jelenlegi kormányzati akarat érvényesítésének gyakorlata azt mutatja, hogy ez akár egyik napról a másikra is bekövetkezhet. Mindemellett egy rendelet nem írhat felül törvényt, de egy újabb törvény felülírhatja a rendeletet. Nincs garancia arra, hogy a kamattámogatás fennmarad a teljes futamidő alatt. Valójában az ügyfél számára semmilyen védelem nincs beépítve a rendszerbe. Mi több, a szerződések nemzetgazdasági vagy politikai tényezők hatásainak kockázatait az ügyfélre testálják. A rendeletet nem vitatja meg az Országgyűlés, így nincs demokratikus ellenőrzés. A társadalmi egyeztetés elmarad, az érintettek (pl. bankok, ügyfelek, jogvédők) nem tudnak beleszólni. Ez a jogi forma instabilitást jelent.

A hitelt igénylők 25 évre is terveznek, de a támogatás akár néhány hónap múlva megszűnhet, ha az állam nem akarja, vagy nem tudja tovább finanszírozni a programot.

Értelemszerűen az elmúlt napokban több médium is foglalkozott az Otthon Start programmal, de a kamattámogatás megszűnésének lehetőségét nem emelték ki elemzéseikben. A Portfolio.hu szeptember 1-én a banki versenyről ír, de nem említi a támogatás megszűnésének következményeit. Az index.hu elsején jelzi, hogy a kamat „fix”, de nem teszi hozzá, hogy ez csak a támogatás fennállása esetén igaz. A Pénzcentrum.hu már augusztus 18.án elemezte behatóan a rendeletet és észrevette, hogy a programba nem vonható be az építésre szolgáló telek ára, de nem tért ki a kamatkockázatra. A Pénzcentrum másik értekezése ugyan idézi, hogy:

„A kedvezményes hitelhez állami kamattámogatás társul, amely akár 25 éven át is érvényben maradhat, így jelentősen csökkenti a törlesztőrészletet a piaci hitelekhez képest.„,

de nem vizsgálja, hogy a kockázat egyetlen viselője az ügyfél.

Természetesen az említett szakavatott felületek sem láthatták a problémát teljes egésszében, csak annak kontextusát. Hiszen az nem is a rendelet tartalmában rejlik, hanem éppen abban, ami nincs a rendeletbe foglalva és e felismeréshez szükséges volt, hogy a banki szerződések tartalma ismertté váljon.

A program időzítése – néhány hónappal a választások előtt – nem véletlen. A kormányzat kommunikációja diadalmas, leegyszerűsítő és kampányízű. A 3%-os hitel úgy jelenik meg, mint egy végleges megoldás, miközben a jogi és pénzügyi háttér nem nyújt garanciát.

Ez nem azt jelenti, hogy a program rossz. Sok családnak valódi segítséget jelenthet. De a kommunikáció nem tisztességes, ha nem tárja fel a kockázatokat. A hitelt igénylőknek tudniuk kell, hogy a 3% nem biztos, hanem feltételes. A magyar társadalom már olyannyira megszenvedte a bújtatott –vagy csak egyszerűen nem felismert– hitelkockázatokat, hogy mégegyszer az nem fordulhat elő! Nem lehet elegendő feljegyezni egy záradékban a nemegyszer 50-60 oldalas szerződéseken, amikből futószalagszerűen 5-6 példányt ír alá egy a szerződéskötéskor már érzelmekkel, izgatottsággal áthatott újdonsült ingatlantulajdonos jelölt. Még akkor sem, ha a figyelmesebb adós előre elkéri a szerződés tervezetét. Az adós kezessel, ingatlanfedezettel, jövedelemigazolásokkal, adóstárssal garanciákat biztosít a banknak. A bank lényegesen kisebb kockázatot vállal. Márpedig ez egy háromszereplős ügylet, ahol a kockázat nem nyomhatja csak az egyik fél vállát. Nem, ha azt nem tudatosan vállalta. Annak idején „mindenki” elhitte, hogy a svájci frank stabilitása egyfajta garancia. Ma tudjuk, hogy a Magyar Állam gazdasági és politikai stabilitása imbolyog egy kifeszített kötélen. Én még a védőhálót sem látom alatta.

Bár az Otthon Start program első ránézésre stabil, kiszámítható konstrukciónak tűnik, a jogi háttér alaposabb vizsgálata komoly kérdéseket vet fel az állami garanciák időtartamával és megbízhatóságával kapcsolatban. A programot szabályozó rendelet alapján az állam a hitelfelvevőknek nyújt kamattámogatást, amelyet évente a központi költségvetésből finanszíroz. Ugyanakkor a rendelet nem tartalmaz semmilyen időbeli garanciát arra, hogy ez a támogatás a teljes futamidőre — akár 25 évre — biztosított lenne. A támogatás bármikor módosítható vagy visszavonható kormányzati döntéssel, jogi következmények nélkül. Az esetleges politikai következmények pedig az adósnak nem nyújtanak majd vigaszt, azzal nem fogja tudni törleszteni az esetleg 8-10-12%-os kamatozásúvá vált hitelét.

A bankok és az állam között létrejött együttműködési megállapodások nem nyilvánosak, és a pénzintézetek a szerződésekben egyértelműen rögzítik, hogy a 3%-os kamat kizárólag az állami támogatás fennállása esetén érvényes. Amennyiben az állam visszavonja a támogatást, a hitel automatikusan piaci kamatozásúvá válik — a bankok tehát nem vállalnak kockázatot, azt teljes egészében az ügyfél viseli.

Ez a konstrukció azt jelenti, hogy az Otthon Start program nem nyújt valódi jogbiztonságot a hitelfelvevők számára. Az állam nem vállal hosszú távú kötelezettséget, a bankok pedig szerződéses záradékokkal védik magukat. A program tehát nemcsak pénzügyi, hanem jogi szempontból is kiszámíthatatlan — különösen egy 20–25 éves futamidő esetén.

Eközben az állam sem vállal semmilyen garanciát a kamattámogatás fenntartására, az ország gazdasági helyzete pedig látszólag nem igazolja annak fenntarthatóságát sem. Tehát a támogatás nem biztosított a teljes futamidőre, és az állam sem vállal felelősséget a hitel piaci kamatra való átalakulása esetén.

Mi lenne a felelős megoldás?

Szerintem a törvényi garancia a kamattámogatásra, legalább 10 – 15 évre. Transzparens és hatékony kommunikáció a kockázatokról, nem csak a lehetőségekről. Független pénzügyi edukációs kampány, amely segít az ügyfeleknek megérteni a konstrukciót, és segít beépíteni a biztonsági fékeket.

Közszereplőként kötelességemnek érzem, hogy ne csak a lehetőségeket, hanem a kockázatokat is megosszam. Az Otthon Start program sokak számára valódi segítség lehet – de csak akkor, ha tudatos döntésen alapul. A 3%-os hitel nem garancia, hanem ajánlat. És az ajánlat feltételei nem az ügyfél kezében vannak.

Ezért fontos, hogy mindenki, aki hitelfelvétel előtt áll, tisztában legyen ezzel a kockázattal, és ne hagyja, hogy a kommunikáció elfedje a valóságot.

Meglep, hogy az adómilliárdokkal finanszírozott ellenzéki pártok, fogyasztóvédelmi szervezetek nem töltik be időben és preventív módon érdekképviseleti szerepüket. Amennyiben a választói akarat azt lehetővé teszi én ott leszek, és a társadalom ilyen fajsúlyos és a magyar emberek életét évtizedekig meghatározó kérdésekben mindig ki fogok állni. Mert a hatalomgyakorlás része az ellenzék is. Ha máshogyan nem a figyelemfelhívással, konstruktív javaslatokkal.